Kupiłem działkę pod budowę domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej — w nowym osiedlu domów jednorodzinnych. Dla osiedla nie opracowano wspólnego planu urbanistycznego. Pomimo tego po wybraniu projektu domu przez moich sąsiadów, oddział nadzoru technicznego zmienił wydane mi uprzednio warunki techniczne. Na nowo określono w nich powierzchnię zabudowy, zwrócono też uwagę na konieczność dopasowania do wyglądu elewacji mojego domu do sąsiednich budynków, pozostawiając dowolność jedynie w aranżacji wnętrza. Tymczasem 5 projekt przyjęty przez sąsiadów zupełnie mi się nie podoba.
Przed zleceniem wykonania projektu m chciałbym wiedzieć jakie przepisy określają stan dopasowania architektonicznego elewacji budynku w zabudowie szeregowej. Czy prawdą jest to, że elewacja musi być identyczna jak pozostałe?
Podstawowym aktem prawnym obowiązującym w budownictwie jest ustawa z dn. 24.10.74 Prawo budowlane (Dz.U. nr 38 poz. 229 z późniejszymi zmianami). Ustawa ta reguluje działalność związaną z wykorzystaniem terenów zgodnie z ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Określono w niej zasady projektowania, budowania i utrzymywania obiektów budowlanych oraz zasady działania organów administracji rządowej.
Podstawą ustalania rozwiązań urbanistycznych i architektonicznych są art. 21. ustawy Prawo budowlane oraz art. 27. ustawy o planowaniu przestrzennym (ustawa z dn. 12.07.84 z późniejszymi zmianami). W powiązaniu z art. 4. ustawy Prawo budowlane, mówiącym o tym, że: „Forma architektoniczna obiektów budowlanych powinna być zharmonizowana z otoczeniem, uwzględniać walory krajobrazu i wpływać na podniesienie estetyki otoczenia “, wyznaczają one zakres ograniczeń, jakie właściwy organ może formułować w warunkach technicznych, określanych dla celów projektowania i realizacji inwestycji.
Treść art. 4. Prawa budowlanego nie jest precyzyjna, co niestety pozwala na znaczną swobodę jego interpretacji (przygotowywana jest nowa ustawa). Niemożliwe jest jednak jednoznaczne określenie zasady, w myśl której ten sam powtarzalny element – tworzący rytm — byłby lepszy od zbioru indywidualnych elementów. Dlatego wybór optymalnych rozwiązań wymaga zarówno od projektantów, inwestorów, jak i urzędników – stosownie do ich ról: wiedzy, talentu i co nie mniej ważne – dobrej woli.
O rozwiązaniach architektonicznych w osiedlu domów jednorodzinnych przesądza projektant osiedla w porozumieniu z inwestorami i na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie opracowano planu realizacyjnego dla całego osiedla, wówczas powinny powstać oddzielne plany realizacyjne dla poszczególnych działek. Jednakże zarówno w jednym, jak i w drugim wypadku organ administracji ma prawo sprecyzować wymagania wobec rozwiązań architektonicznych i sprawdzić ich realizację przy zatwierdzaniu planu realizacyjnego. Nie powinien natomiast precyzować nowych wymagań po sporządzeniu dokumentacji projektowej, a przed jej zatwierdzeniem.
Powyższą opinię przekazał nam Kazimierz Kobyłecki wicedyrektor Departamentu Architektury Ministerstwa Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa.