Nie zawsze jasny był zakres regulacji objęty przepisem mówiącym o podziale nieruchomości. Często organy administracji wykorzystywały go także podczas podziału nieruchomości rolnych i leśnych.
Tymczasem art. 10 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości ma zastosowanie tylko do gruntów objętych zakresem działania wymienionym w art. 1 ust. 1 tej ustawy, czyli do gruntów zabudowanych i gruntów przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy. Nie obejmuje on gruntów zabudowanych wchodzących w skład gospodarstw rolnych oraz innych przeznaczonych na cele gospodarki rolnej i leśnej (tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 stycznia 1992 r„ sygn. akt IV SA 1196/91, ONSA z 1992 r, z. 2, poz.35).
W latach wcześniejszych ukształtowała się praktyka uzależniania podziału nieruchomości na działki budowlane od podjęcia przez właściciela decyzji o zabudowie nowo utworzonych działek bądź o zbyciu ich na cele budowlane bezpośrednio po dojściu do skutku podziału nieruchomości. Takie stanowisko zajmowały organy administracji, łącznie z Ministerstwem Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa, jeszcze w 1993 r. Jednak Trybunał Konstytucyjny orzekł, że postępowanie to jest niewłaściwe, ponieważ nie znajduje oparcia ani w przepisach o podziale nieruchomości, ani o planowaniu przestrzennym (Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego z 1993 r., część I, s. 90 sygn. akt P 6/92). W art. 10 nie określono, kto może wystąpić z wnioskiem o podział nieruchomości. Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa – z wnioskiem takim może wystąpić osoba, która ma tytuł prawny do nieruchomości, a zatem jej właściciel (jednostka sprawująca zarząd gruntem Skarbu Państwa) lub użytkownik wieczysty (NSA w wyroku z 15 maja 1991 r, sygn. akt IV SA 392/91, ONSA z 1993 r„ z. 2, poz. 30 i Sąd Najwyższy w wyroku z 25 listopada 1993 r., sygn. akt III ARN 58/93, nie publ.).
Podział nieruchomości może nastąpić, jeżeli jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (art. 10 ust. 1). Wyraz „może” mógłby sugerować, że wydanie decyzji ma charakter uznaniowy. I takie właśnie stanowisko zajął NSA w wyroku z 12 maja 1993 r„ sygn. akt I SA 1740/92. Należy tutaj zgodzić się z poglądem wyrażonym przez E. Mzyka, który krytycznie ocenił wyrok NSA i uważa, że wydanie decyzji o podziale nie jest aktem uznaniowym („Podział i rozgraniczenie nieruchomości” Warszawa, Zielona Góra 1994 , s. 26-29). Jeśli projekt podziału jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzenie podziału jest obligatoryjne i organ nie może tego odmówić. Bardzo ciekawym zagadnieniem jest odpowiedź na pytanie, jak należy postępować, gdy nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydaje się, że w tym wypadku należy podzielić stanowisko NSA (wyrok z 18 września 1987 r„ sygn. akt IV SA 535/87, ONSA z 1988 r„ z. 1, poz. 9) i E. Mzyka (jw., s. 30) dopuszczające podział w takiej sytuacji.
Niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział nieruchomości może nastąpić w celu:
♦ zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej dwoma lub więcej domami jednorodzinnymi bądź innymi domami mieszkalnymi albo domami mieszkalnymi wraz z budynkami gospodarczymi związanymi z indywidualnym gospodarstwem rolnym, jeżeli podział ten ma polegać na wydzieleniu poszczególnym współwłaścicielom domów wraz z gruntem niezbędnym do prawidłowego korzystania z domów,
♦ wydzielenia gruntu niezbędnego do prawidłowego korzystania z domu lub budynku wzniesionego przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,
♦ wydzielenia gruntu nabytego w drodze zasiedzenia.
Podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji rejonowego organu rządowej administracji ogólnej, zatwierdzającej projekt podziału. Przepis ten nie dotyczy podziału, o którym orzeka sąd. Może się zdarzyć, że część nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona pod budowę ulic. Co wtedy nas czeka? Grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne. Użyte sformułowanie „pod budowę ulic” oznacza, iż wydzielenie gruntów z nieruchomości objętej podziałem na wniosek właściciela następuje pod budowę nowych ulic przeznaczonych do obsługi działek powstałych w wyniku tego podziału (tak mówi uchwała pełnego składu TK z 29 marca 1993 r„ Dz.U. nr 27, poz. 126).
Decyzja rejonowego organu rządowej administracji ogólnej, zatwierdzająca projekt podziału, stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej prawa własności gminy w odniesieniu do działki wydzielonej pod budowę. Grunty wydzielone pod budowę ulic przechodzą na własność gminy za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie należy się także wtedy, gdy były właściciel odnosi korzyści z faktu budowy ulicy (wyrok NSA z 19 marca 1993 r., sygn. akt IV SA 1354/92, ONSA z 1994 r„ z. 2, poz. 68).