.. .można w nieskończoność. Co jakiś czas tematyka ta wraca – bo wracać musi – na Tamy naszego poradnika. Sprawy podstawowe warto sobie przypominać – zawsze są aktualne.

■ Istota

Gdy zaczynałem studia prawnicze lat temu …, usłysza­łem, że własność to stosunek człowieka do człowieka na tle rzeczy. Nie bardzo to pasowało do obiegowych sądów: że właściciel po to przecież jest właścicielem, żeby robił ze swoją własnością, co chce. Poznanie przepisów uświadamia jednak, że ten potoczny obraz jest niezwykle uproszczony. A że są to stosunki mię­dzyludzkie? Cóż… Wystarczy popatrzeć na minę (i po­słuchać!) mego znajomego, któremu pies sąsiadów w ramach bezwzględnego wykonywania przez nich własności – wyje po nocach…

Według prawa polskiego (art. 140 kodeksu cywilnego) „w granicach określonych przez ustawy i zasady współży­cia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodar­czym przeznaczeniem swojego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych sa­mych granicach może rozporządzać rzeczą”. Z takiej de­finicji prawa własności wynika, że zakres własności (i jej ochrony) uzależniony jest w znacznej mierze od konkretnej sytuacji. Inaczej będzie zatem traktowane zasłonięcie widoku na góry z budynku pralni, a inaczej z pensjonatu. Różne jest bowiem w tych sytuacjach owo społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa da­nej własności. Zakres ochrony staje się jeszcze mniej jednoznaczny, gdy spojrzymy na niego przez pryzmat także nigdzie formalnie nie zdefiniowanych zasad współżycia społecznego.

Współcześnie prawo własności nie jest traktowane bezwzględnie: ma granice, które określają ustawy. Oczywiście, ustawy też bywają różne, a i konstytucja najwyższa ustawa – jest szczególnie podatna na „panującą” ideologię. Mieliśmy już w Polsce własność czasową, własność podzieloną. Zdarza się – jak przy własności rolnej – wprowadzenie zapisu, że właściciel ma nie tylko prawo, ale i obowiązek wykonywania własności pod rygorem jej utraty. W ramach powojen­nych porządków wprowadzono też utratę własności nieruchomości przez tzw. przemilczenie, tj. niewyko­nywanie jej przez określoną liczbę lat – bez względu na to, czy ktoś inny coś z przedmiotem tej własności robił czy nie (to zatem coś innego niż utrata własności wskutek tzw. zasiedzenia, czyli z powodu posiadania rzeczy jak właściciel, przez inną osobę niż właściciel). Zrozumiała jest potrzeba ochrony jednych właścicieli przed drugimi (zwłaszcza sąsiadów).

Są w kodeksie cy­wilnym zapisy o tzw. prawach sąsiedzkich. Podstawo­we znaczenie ma tu art. 144 stanowiący, że „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzy­stanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną mia­rę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Przepisy ograniczające (czy jak kto woli – regulujące) wykonywanie własności zawarte są też w ogromnej masie przepisów z innych dziedzin prawa. Zakaz nie­wolnictwa oznacza, że własnością nie można objąć człowieka. Ale zwierzę w świetle prawa cywilnego jest ciągle jeszcze rzeczą. Administracyjny zakaz znęcania się nad zwierzęciem ogranicza jednak wykonywanie prawa własności wobec tej szczególnej przecież rze­czy. Właściciel gruntu nie może go zabudować, jak chce i czym chce – prawo budowlane ogranicza jego właścicielskie poczynania.

Musi jednak budzić niepokój fakt, że normy prawa ograniczają zakres i sposób wykonywania własności przez odesłanie do tzw. klauzul generalnych, takich jak „społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa” czy też „zasady współżycia społecznego”. A te są po­datne – jak udowodniła praktyka – na interpretacje społeczno-politycznych trendów. Idea prawa elastycz­nie uwzględniającego rozmaitość życiowych sytuacji łatwo może zagrozić cenniejszej chyba idei – precyzji i jasności prawa.

Przypomina mi się też fenomen „wyrobów czekolado- podobnych”. Pamiętam taką „Mleczną” – na pierwszy rzut oka nazwa sugerowała czekoladę, a w istocie… W Polsce powszechnie jest stosowane „własnościowe prawo do lokalu” występujące w spółdzielczości miesz­kaniowej. Ale tak mu daleko do własności, jak owej „Mlecznej” do czekolady. Jest to tzw. ograniczone pra­wo rzeczowe: duży zespół uprawnień dotyczących lo­kalu, ale nie własność – ta należy do spółdzielni. I war­to o tym pamiętać, myśląc np. o przebudowie lokalu, zmianie jego przeznaczenia lub wynajmowaniu. Po­dobnie jest z użytkowaniem wieczystym. To taka „prawie-własność” z „wieczystością” (kojarzoną podświa­domie ze stabilnością własności) ograniczoną do 99 lat (z możliwością przedłużenia, ale i z możliwością usta­lenia okresu krótszego, choć nie mniej niż na lat 40).

■ Rejestracja

własności ma sens oczywisty: kamień graniczny moż­na wykopać (oglądałem nawet arcyciekawy proces między dwoma pracownikami wymiaru sprawiedliwo­ści o „przesuwanie” w nocy granicy między ogródkami przydomowymi dla osiągnięcia „lepszej wizji prze­strzennej”). Własna mapa może zaginąć, ale może w urzędach coś zostanie. To najkrótsza geneza ksiąg wieczystych.

W Polsce nie ma obowiązku prowadzenia ksiąg wie­czystych dla wszystkich nieruchomości oraz aktualizo­wania praw własności – pod rygorem utraty (lub nie nabycia) tych praw. Sąd może wprawdzie grzywnami przynaglać właściciela, by swe prawo ujawnił, ale nie są to sytuacje masowe. Lepiej samemu dbać o swoje. Wpis własności w księdze kosztuje. Na tym już „prze­jechało” się kilka pokoleń chłopów, którzy podczas wy­konywania niektórych poprzednich reform rolnych praw swych masowo nie ujawniali, a to powodowało sukcesywnie ich utratę.

Z ujawnieniem praw w księdze wiąże się domniema­nie prawdziwości zawartych tam wpisów. Ma to ogromne konsekwencje: nawet i taką, że jeżeli sprze­dający grunt nie jest już właścicielem, ale jest jeszcze wpisany w księdze i sprzeda go, to kupujący uzyskuje własność, bo działał w zaufaniu do księgi. Jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przypo­mnijmy podstawowe w tej sprawie art. 4 i 5 ust. 1-2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hi­potece: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczy­wistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na ko­rzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnio­ną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rze­czywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć”.

Są różne prawa, które też warto ujawnić w księdze wieczystej. Niektóre określane są jako tzw. prawa rze­czowe ograniczone – np. prawo służebności przejazdu oznacza uprawnienie osoby (służebność osobista) lub właściciela oznaczonej nieruchomości (służebność rze­czowa) do przejazdu przez daną nieruchomość. Ozna­cza to zobowiązanie właściciela do znoszenia tego i jest w istocie ograniczeniem prawa własności. Po­nadto – stosownie do art. 16 powołanej ustawy o księ­gach wieczystych – „w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych, w księdze wieczystej poza pra­wami rzeczowymi mogę być ujawnione: 1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo do­żywocia, 2) roszczenie o przeniesienie własności nierucho­mości (…), dotyczy to także roszczeń przyszłych i warun­kowych, 3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwła­ścicieli (…), 4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności”. Skutki tego, przekładając rzecz na język bardziej zrozumiały, mogą być w uproszczeniu np. takie, że ujawniając w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu stanowiącego od­rębną nieruchomość przysługujące nam prawo najmu, możemy zapewnić sobie jego dalsze trwanie mimo zmiany właściciela nieruchomości. W tej sytuacji bę­dzie to bowiem najem zawarty na piśmie i z tzw. datą pewną (art. 678 §2 w zw. z art. 81 §2 pkt 1 kodeku cywil­nego), a to uniemożliwi przedterminowe wypowiedze­nie tego najmu przez nowego właściciela na podsta­wie art. 678 § 1 k.c.

Księgi wieczyste to oczywiście nie jedyna ewidencja własności, choć dla prawa własności podstawowa. Ist­nieje jeszcze coś takiego, jak ewidencja gruntów i bu­dynków. Ma ona charakter powszechny, prowadzona jest przez organy administracji, ale rejestruje tzw. sta­ny władania, a nie stany własności. Rejestruje zatem sam fakt władania gruntem przez kogoś bez względu na to, czy władający ma jakieś prawo do tego gruntu albo czy jest choćby posiadaczem gruntu (samoistnym lub zależnym) w rozumieniu prawa cywilnego. Dane o własności można tam znaleźć, jeżeli są. Jeśli jest ina­czej, nie można mieć o to pretensji. A jeżeli nawet są – to nie korzystają z domniemań aktualności lub prawdziwości. Mogą być jednak cenną wskazówką przy dalszych badaniach stanu prawnego gruntu i po­szukiwaniach właściciela.

Prawo zakłada, że oznaczenie nieruchomości w księ­dze wieczystej powinno być zgodne z danymi z ewi­dencji gruntów, ale jest to aktualne tylko w stosunku do ksiąg zakładanych współcześnie. Podczas analizo­wania ksiąg starszych bez pomocy geodety często nie sposób ustalić, czy działka nr 10 na mapie znajdującej się w księdze jest tożsama z działką ewidencyjną oznaczoną tym samym numerem. Są to zupełnie różne mapy, a zbieżność numeru może być w takiej sytuacji całkowicie przypadkowa.

Rodzą się rzecz jasna pomysły, by może księgi wieczy­ste „ożenić” z ewidencją gruntów. Osobiście mam tu bardzo mieszane uczucia. Oczywiście byłoby wspania­le, gdyby udało się „przy okazji” uporządkować stany własności powszechnie w całym kraju – bo bez tego nie bardzo wyobrażam sobie połączenia dwu syste­mów ewidencyjnych o zasadniczo różnej strukturze i praktycznej powszechności. Ale doświadczenie wska­zuje, że badanie stanu własności nieruchomości często potrafi przedłużać się niewyobrażalnie dla przeciętne­go człowieka – dość przypomnieć już pierwotnie nie­realne terminy przeprowadzenia komunalizacji przy odtworzeniu samorządu terytorialnego. Ostatnio te­mat ten wrócił w postaci projektu ustawy o nierucho­mościach. Poza zbożnymi celami porządkowania roz­maitych meandrów legislacji w projekcie tym na czoło wybija się chęć dokonania powszechnych wycen nie­ruchomości (oczywiście na koszt właścicieli) w celu wprowadzenia podatku katastralnego (też na koszt właścicieli). Z „przymiarek” wynika, że po pokryciu kosztów organizacji przedsięwzięcia byłaby to impre­za całkiem dochodowa (też kosztem właścicieli). Poży­jemy – zobaczymy.

■ Hipoteka

to taka instytucja prawna, która polega na wykorzy­staniu prawa własności oraz ujawnieniu tego prawa w księdze wieczystej (ze wszystkimi domniemaniami prawdziwości) do zabezpieczenia ściągalności należ­ności.

Jeżeli pożyczam komuś pieniądze, a ten nie zachowa się jak człowiek, ale jak oszust i nie odda, to mogę go sobie długo szukać, płacić detektywom, komornikom i może się wreszcie okazać, że nie ma z czego egze­kwować należności. Jeżeli jednak ma on nieruchomość i to taką, dla której prowadzona jest księga wieczysta, to aktem notarialnym może on obciążyć tę swoją nie­ruchomość hipoteką na moją rzecz. To oznacza, że je­żeli nie zwróci należności, to ja mogę prowadzić egze­kucję (na podstawie wyroku sądowego albo aktu nota­rialnego zawierającego tzw. poddanie się egzekucji bezpośrednio na podstawie tego aktu) z tej nieruchoności – bez względu na to, czyją się stała w między­czasie własnością. Nawiasem mówiąc, dłużnik w celu takiego zabezpieczenia może też zaproponować obcią­żenie hipoteką nie swojej, ale cudzej nieruchomości, oczywiście za zgodą jej właściciela.

Hipoteki ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej i każdy, kupując nieruchomość, powinien się z takim wpisem zapoznać. Może zatem, choć nie musi, zaryzy­kować, że do egzekucji z tak obciążonej nieruchomości dojdzie. Jednak z reguły ryzyko, które w ten sposób kupuje, powoduje zmniejszenie ceny nieruchomości. Jak duże – to już zależy od tego, czy i jakie ma podsta­wy do oceny rzetelności dłużnika (odda dług czy nie). Dla porządku warto wiedzieć – a często się o tym za­pomina – że jest taki rodzaj hipoteki, który działa mi­mo nieujawnienia jej w księdze wieczystej. Jest to potocznie zwana hipoteką ukrytą – hipoteka usta­wowa stosowana na podstawie art. 24 ustawy z dnia 19 grudnia 1980 r. o zobowiązaniach podatkowych. Prze­pis ten cytujemy ku przestrodze: „1. Skarbowi Państwa z tytułu ustalonych w decyzji zobowiązań podatkowych przypadających od właściciela i samoistnego posiadacza nieruchomości przysługuje hipoteka ustawowa na tej nie­ruchomości, chociażby zobowiązania te nie zostały ujaw­nione w księdze wieczystej. Skarb Państwa może docho­dzić zaspokojenia wierzytelności podatkowych z nierucho­mości, bez względu na to, czyją stała się własnością. 2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się do nieruchomości, której po­siadanie samoistny posiadacz uzyskał w złej wierze”. Trzeba też wiedzieć, że stosowanie tej hipoteki zostało rozszerzone rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 16 lutego 1989 r. w sprawie rozciągnięcia przepisów ustawy o zobowiązaniach podatkowych na niektóre rodzaje świadczeń pieniężnych (…) na szereg innych należności poza podatkowymi. Dotyczy to np. składek na ubez­pieczenie społeczne, grzywien itd. Celowe jest zatem zbadanie przed kupnem nieruchomości, czy zbywca nie zalega z żadnymi płatnościami, do których miały­by zastosowanie przepisy o zobowiązaniach podatko­wych, i czy nie są mu znane jakieś okoliczności mogą­ce prowadzić do ustalenia istnienia takich należności. W wypadku bowiem ustanowienia tej hipoteki – pre­tensje można już wnosić tylko do zbywcy… który w ta­kiej sytuacji jest najczęściej i tak już niewypłacalny.

A jeśli jeszcze dodać, że należności fiscusa korzystają z pierwszeństwa egzekucyjnego przed naszymi pry­watnymi, obraz sytuacji nie napawa optymizmem.